Por Filipe Carvalho Vieira

Percebe-se que é muito comum haver dúvida sobre o percentual a ser cobrado de juros e multa por atraso em contratos de locação.

Afinal, qual seria o percentual legal? 2%, 5%, 10%? Existe um limite?

Primeiro temos que saber diferenciar o que é multa por atraso, e o que é juro moratório.

O juro moratório é a taxa percentual sobre o atraso do pagamento pactuados no contrato de aluguel, e não pode ser superior a 1% ao mês. Já a multa por atraso é livremente pactuada pelas partes, sendo certo que, na maioria das vezes, estipulam 10% sobre o valor do aluguel.

Não podemos confundir que o limite de 2% previsto no art. 52, § 1°, da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) não pode ser imposto às relações entre proprietário e inquilinos, pois o Código de Defesa do Consumidor só se aplica nas relações de consumo, e a relação locatícia é totalmente regulada pela Lei Federal n° 8.245/1991 (A Lei do inquilinato). Sendo assim, não se aplica as regras do Código de Defesa do Consumidor nos contrato de aluguel residencial.

Quanto ao juros de mora, temos o limite de 1% ao mês de acordo com art. 406 do Código Civil, combinado com art. 2º da Lei no 5.421, de 25 de abril de 1968:

 

Lei 10.406/02 (Código Civil):

Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.

 

LEI No 5.421, DE 25 DE ABRIL DE 1968.

Art 2º Os débitos, de qualquer natureza, para com a Fazenda Nacional, serão cobrados, na via administrativa ou na judicial, com o acréscimo de juros moratórios à razão de 1% (um por cento) ao mês, contados do vencimento e calculados sôbre o valor originário.

 

Já em relação a multa por atraso, o limite seria o valor da obrigação principal, de acordo com art. 412 do Código Civil:

 

Art. 412. O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.

 

Interpretando este artigo, entendemos que o valor da multa pode sim ser superior a 10%, desde que esse percentual não ultrapasse o valor do aluguel.

Quanto a Lei de Usura (que estabelece limite de 10%) e Código de Defesa do Consumidor (que estabelece limite de 2%), não se aplicam aos contrato de locação de imóvel. Esse é o entendimento dos tribunais. Vejamos o exemplo do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial 324.015-SP:

 

CIVIL - RECURSO ESPECIAL - LOCAÇAO - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL - LEI DE USURA E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INAPLICABILIDADE.

1 - A Lei de Usura (Decreto nº 22.626/33)é aplicável somente aos contratos de mútuo, não podendo incidir sobre o contrato de locação para redução da multa moratória livremente convencionada entre o locador e o locatário. Outrossim, é entendimento pacífico no âmbito desta Corte Superior de Uniformização Infraconstitucional a não aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90, com a redação dada pelo art. 52,d a Lei nº 9.298/96) nos pactos locatícios, especialmente no que se refere à multa pelo atraso no pagamento do aluguel, já que firmados de forma diversa (livre convenção) e nos termos da legislação pertinente (Lei nº 8.245/91).

2 - Precedentes (REsp nºs 262.620/RS, 266.625/GO e 399.938/MS).

3 - Recurso conhecido, porém, desprovido.

 

Sendo assim, a multa pode ser superior a 10% de acordo com art. 412 do CC, mas deve ser interpretado em conjunto com art. 413 do CC, que diz:

 

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

 

Veja que o legislador deixou uma certa liberdade para as partes estipularem o percentual da multa, ao mesmo passo que qualquer contratante pode questioná-la em juízo caso considere excessiva nos termo do art. 413 do CC.

Concluímos então que o juro tem o percentual de 1% ao mês, e a multa pode ser livremente pactuada, inclusive podendo ser superior a 10%, desde que não ultrapasse o valor da obrigação principal, e não seja manifestamente excessiva tendo em vista a finalidade do negócio.